Emlak Yatırımında Matematiğin Gücü: Kira Çarpanı Analizi
Gayrimenkul dünyasında 'bu ev çok güzel' demek bir beğeni ifadesidir, ancak 'bu evin kira çarpanı çok düşük' demek profesyonel bir yatırımcı dilidir. Egzul.online olarak, bir evin gerçek değerini sadece metrekaresinin değil, getirdiği nakit akışının belirlediğini savunuyoruz. Bu makalede, yatırımınızın ne kadar sürede 'bedavaya' geleceğini gösteren kira çarpanı (amortisman süresi) kavramını tüm detaylarıyla inceliyoruz.
1. Kira Çarpanı Nasıl Hesaplanır?
Kira çarpanı, basit bir bölme işlemiyle bulunur: Satın alma fiyatını, o evin aylık kira getirisine bölersiniz. Örneğin; 3.000.000 TL’ye aldığınız bir ev, aylık 15.000 TL kira getiriyorsa, bu evin çarpanı 200’dür (3.000.000 / 15.000). Çıkan bu sonucu 12’ye böldüğünüzde ise evin kaç yılda kendini amorti edeceğini bulursunuz. 200 / 12 = 16.6 yıl. Türkiye ortalamasında 18-22 yıl arası makul kabul edilirken, 15 yılın altındaki çarpanlar 'mükemmel yatırım' olarak nitelendirilir.
2. Bölgesel Farklar ve Çarpan Dinamiği
Her mahallenin kendine has bir çarpanı vardır. İstanbul'un merkezinde (Beşiktaş, Şişli gibi) ev fiyatları çok yüksek olduğu için kira çarpanları 25-30 yıla kadar çıkabilir. Ancak şehrin yeni gelişen bölgelerinde veya öğrenci nüfusunun yoğun olduğu illerde bu süreler çok daha kısadır. Egzul.online tavsiyesi: Eğer amacınız oturmak değilse, düşük çarpanlı bölgelere odaklanın. Yüksek prim potansiyeli olan ama düşük kira çarpanlı bir mülk, finansal özgürlüğün anahtarıdır.
3. Brüt ve Net Kira Getirisi Arasındaki Fark
Yatırımcıların en çok yaptığı hata, sadece ceplerine girecek brüt kiraya odaklanmaktır. Oysa gerçek kazanç 'Net Getiri'dir. Yıllık kira gelirinizden; emlak vergisini, yıllık ortalama tadilat masraflarını, boş kalma riskini (yılda 1 ay boş kalabilir) ve eğer krediyle aldıysanız faiz maliyetini düşmelisiniz. Bu kalemler düşüldükten sonra kalan rakam, sizin gerçek kira çarpanınızı verir. Hesabınızı her zaman en kötü senaryoya göre yapın.
4. Kira Çarpanını Etkileyen Gizli Faktörler
Bir evin çarpanı sadece bugünkü kiraya bağlı değildir. Binanın yaşı, asansör olup olmaması, ısı yalıtımı ve en önemlisi bölgenin demografik değişimi bu rakamı gelecekte değiştirebilir. Gelecekte yüksek kira artışı vadeden bir bölgede, bugünkü çarpan yüksek olsa bile yatırım yapılabilir. Egzul.online analizlerine göre, nitelikli ulaşım projelerinin (metro hatları gibi) geçtiği bölgelerde kira çarpanları hızla daralır, yani ev fiyatları kiralardan daha hızlı artar.
5. Amortisman Süresini Kısaltmanın Yolları
Evinizin çarpanını düşürmek, yani yatırımın geri dönüşünü hızlandırmak için bazı stratejiler uygulayabilirsiniz. Örneğin, eşyalı kiraya vermek (yüzde 30-40 daha fazla kira sağlar), evi küçük tadilatlarla (boya, mutfak yenileme) daha yüksek bir segmente hitap eder hale getirmek veya kısa dönemli (Airbnb gibi) kiralama modellerini değerlendirmek bu süreyi 10 yılın bile altına indirebilir. Ancak bu yöntemlerin daha fazla yönetim emeği gerektirdiğini unutmamalısınız.