İpotekli Konut Satışlarında Güvenli Liman: Nasıl İlerlemeli?
İkinci el konut piyasasında beğendiğiniz bir evin üzerinde banka ipoteği olması oldukça sık rastlanan bir durumdur. Genellikle satıcı, evi alırken kullandığı krediyi henüz bitirmemiştir. Birçok alıcı 'tapuda ipotek var' ibaresini gördüğünde korkup kaçar. Ancak egzul.online olarak şunu söyleyebiliriz: Doğru yöntemle yapıldığında, ipotekli bir evi satın almak, borçsuz bir evi almaktan farksızdır. Önemli olan, paranın doğrudan satıcının eline değil, borcun kapatılmasına gitmesini sağlamaktır.
1. İpotek Türlerini Tanımak
Tapu kütüğünün 'Beyanlar ve Şerhler' hanesinde görülen ipotek, mülkün bir borca karşılık teminat gösterildiğini kanıtlar. Bu genellikle bir banka ipoteğidir. Ancak şahıs ipoteği veya vergi dairesi haczi gibi durumlar da olabilir. Egzul.online uyarısı: Eğer ipotek bir bankaya değil de bir şahsa veya özel bir şirkete aitse, süreç çok daha riskli olabilir. Biz bu rehberde en yaygın olan 'banka kredili ipotek' sürecini ele alacağız.
2. İlk Adım: Güncel Borç Yazısı Almak
Satış sürecine başlamadan önce satıcının, kredisini kullandığı bankadan güncel bir 'Borç Kapama Yazısı' (veya fek yazısı taahhüdü) alması gerekir. Bu yazıda, o gün itibarıyla borcun tamamen kapanması için gereken rakam kuruşu kuruşuna belirtilir. Alıcı olarak sizin yapacağınız ödemenin bir kısmı bu borca gidecek, kalan kısmı ise satıcıya ödenecektir. Sakın ola ki 'Sen borcu kapat, ben sonra tapuyu alırım' diyerek satıcının hesabına para göndermeyin.
3. Kredi Kapama Yöntemiyle Satış
Eğer siz de evi krediyle alacaksanız, süreç bankalar arası bir protokolle ilerler. Sizin bankanız, satıcının bankasıyla iletişime geçer. Tapu dairesinde imzalar atıldığında, sizin kredinizden gelen para doğrudan satıcının bankasına aktarılır ve ipotek kaldırılır (fek edilir). Bu, en güvenli yöntemdir çünkü süreci iki bankanın hukuk birimleri yönetir. Eğer nakit alıyorsanız, satıcının bankasına giderek parayı bizzat borç hesabına yatırmalı ve bankadan 'ipoteği kaldırma taahhüdü' almalısınız.
4. Blokeli Çek ve Tapu Takas Kullanımı
İpotekli satışlarda nakit elden para teslimi yapılabilecek en büyük hatadır. Blokeli Çek yöntemiyle, parayı bankada güvenceye alırsınız. Tapu memuru huzurunda 'parayı aldım' beyanı verildiğinde, çek satıcıya (veya bir kısmı borç için bankaya) teslim edilir. Ayrıca Takasbank tarafından sunulan Tapu Takas sistemi, parayı bloke eder ve ancak tapu tescili gerçekleştikten sonra ilgili taraflara dağıtır. Egzul.online olarak bu dijital yöntemleri şiddetle öneriyoruz.
5. İpotek Fekki (Kaldırılması) Ne Kadar Sürer?
Satış yapıldıktan ve borç ödendikten sonra bankanın sistem üzerinden ipoteği kaldırması genellikle 1 ile 3 iş günü sürer. Yeni tapu senedinizde hala ipotek şerhi görebilirsiniz; endişelenmeyin, bu şerh elektronik ortamda kaldırıldığında tapu kaydınız temizlenecektir. Ancak 1 hafta geçmesine rağmen ipotek kalkmadıysa, ilgili bankanın şubesiyle iletişime geçmelisiniz.