Hisseli Tapu: Ortaklı Mülkiyetin Labirentleri
Emlak piyasasında uygun fiyatlı ilanların altında genellikle 'Hisseli Tapu' ibaresini görürsünüz. Fiyat cazip gelse de, hisseli bir mülk satın almak, tanımadığınız insanlarla 'zoraki ortak' olmak demektir. Egzul.online olarak, hisseli tapuların hukuki altyapısını ve en büyük tehlike olan Şufa hakkını 800 kelimelik bu rehberde mercek altına alıyoruz.
1. Müstakil Tapu ve Hisseli Tapu Farkı
Müstakil tapuda mülkün tek sahibi sizsinizdir; istediğiniz gibi satar, kiraya verir veya ipotek edersiniz. Hisseli tapuda ise mülkün (örneğin bir arsanın veya apartmanın) belirli bir yüzdesi size aittir ancak bu yüzdenin tam olarak neresi olduğu kağıt üzerinde belli değildir. 'Rızai Taksim' denilen, hissedarların kendi aralarında yaptıkları yer belirleme anlaşmaları sözlü veya adi yazılı olsa da tapu sicili önünde resmi bir geçerliliği yoktur.
2. En Büyük Tehlike: Şufa (Önalım) Hakkı
Hisseli tapulu bir yer alırken bilmeniz gereken en kritik terim 'Şufa Hakkı'dır. Yasaya göre, bir hissedar kendi payını dışarıdan birine satmak istediğinde, diğer hissedarların o payı öncelikle satın alma hakkı vardır. Siz bir hisseyi satın aldığınızda, diğer ortaklar 2 yıl içinde (noter tebligatı yapılmazsa) dava açarak, 'Ben bu payı satın alıyorum' diyebilirler. Üstelik payı, sizin aldığınız fiyattan değil, tapuda gösterdiğiniz bedel üzerinden alma hakları vardır. İşte bu yüzden tapu bedelini düşük göstermek, hisseli tapularda intihardır.
3. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
Hissedarlardan biri ortaklıktan çıkmak ister ancak diğerleri satmaya yanaşmazsa ne olur? Bu durumda 'İzale-i Şuyu' davası açılır. Mahkeme, mülkü açık artırma usulüyle satar ve parayı hissedarlar arasında paylaştırır. Ancak bu satış genellikle piyasa değerinin altında gerçekleşir. Hisseli bir yer aldığınızda, yarın bir ortağınızın bu davayı açıp mülkü zorla sattırmayacağının garantisi yoktur.
4. Kullanım ve Yönetim Sorunları
Hisseli bir binada oturuyorsanız, tadilat yapmak, çatıyı onarmak veya dış cepheyi boyatmak için tüm hissedarların onayını almanız gerekebilir. Ortaklardan biri 'ben ödemiyorum' dediğinde süreç kilitlenir. Ayrıca hisseli mülkler bankalar tarafından genellikle teminat olarak kabul edilmez, yani bu tarz yerlere konut kredisi çıkması imkansıza yakındır.
5. Egzul.online Tavsiyesi: Çözüm Yolları
Eğer mutlaka hisseli bir yer alacaksanız; 1. Diğer hissedarlardan 'feragatname' (önalım hakkını kullanmayacaklarına dair belge) alın. 2. Tapu satış bedelini kuruşu kuruşuna gerçek rakam üzerinden gösterin. 3. Fiili taksimin yapılmış olduğu ve herkesin yerinin belli olduğu, noter onaylı bir sözleşme olup olmadığını sorgulayın. Yine de en güvenli liman, her zaman müstakil tapulu mülklerdir.