Gayrimenkul Yatırımında Karlılık Denklemi
Bir miktar birikiminiz var ve bunu gayrimenkul ile değerlendirmek istiyorsunuz. Önünüzde iki temel seçenek var: Bir daire alıp kiraya vermek mi, yoksa bir dükkan alıp ticari bir işletmeye kiralamak mı? Egzul.online olarak, bu kararın sadece bütçenizle değil, risk toleransınız ve beklediğiniz amortisman süresiyle ilgili olduğunu hatırlatırız. Emlak piyasasında konut 'güvenli liman' olarak görülürken, ticari mülkler 'yüksek kazanç kapısı' olarak nitelendirilir.
1. Amortisman Süresi: Hangisi Daha Hızlı Geri Döner?
Amortisman süresi, bir gayrimenkulün alış fiyatının aylık kira gelirine bölünmesiyle hesaplanan geri dönüş süresidir. Türkiye ortalamasında konutların amortisman süresi 20 ile 25 yıl arasında değişmektedir. Ancak ticari gayrimenkullerde (dükkan, ofis, depo) bu süre 12 ile 18 yıla kadar düşebilmektedir. Yani bir dükkan yatırımı, ödediğiniz parayı konuta göre çok daha hızlı bir şekilde size geri kazandırabilir. Eğer amacınız yaşam alanı değil, tamamen nakit akışı sağlamaksa dükkan yatırımı matematiksel olarak daha mantıklıdır.
2. Kiracı Profili ve Sözleşme Şartları
Konut yatırımında kiracınız bir ailedir ve Borçlar Kanunu kapsamında konut kiracıları ciddi koruma altındadır. Ticari mülklerde ise kiracınız bir işletmedir. Ticari kiralamalarda sözleşmeler daha esnektir ve genellikle 5 veya 10 yıllık uzun vadeli yapılır. Ayrıca, bir dükkanın içindeki tadilatları genellikle kiracı kendi işine göre yapar; oysa konutta boya, badana ve kombi arızası gibi giderler her zaman mülk sahibinin omzundadır. Egzul.online gözlemlerine göre, kurumsal market zincirlerine kiralanan dükkanlar, yatırımcının 'pasif gelir' hayalini en iyi gerçekleştiren araçlardır.
3. Vergi ve Stopaj Farklılıkları
Konut kirasında mülk sahibi yıllık kira geliri üzerinden 'GMSİ' (Gayrimenkul Sermaye İradı) vergisi öder. Ticari kiralamalarda ise durum farklıdır. Eğer dükkanın sahibi şahıs ise, kiracı (işletme) her ay devlete %20 stopaj vergisi öder. Yıl sonunda mülk sahibi beyanname verdiğinde, kiracının ödediği bu stopajlar vergiden mahsup edilir. Bu durum, çoğu zaman mülk sahibinin cebinden ek vergi çıkmaması anlamına gelir. Ancak dükkan boş kalırsa, ödenmesi gereken emlak vergisinin konuta göre daha yüksek olduğu unutulmamalıdır.
4. Lokasyon Hassasiyeti: Dükkan Hata Affetmez
Bir konutu ara sokakta da olsa satabilir veya kiraya verebilirsiniz. Ancak bir dükkanın 'tabelasının görünmemesi' veya 'yaya trafiğinin olmaması' o yatırımı tamamen çöp edebilir. Ticari gayrimenkul alırken 'yaya aksı', 'cephe genişliği' ve 'tavan yüksekliği' gibi teknik detaylar konuttan çok daha kritiktir. Konutta manzara önemliyken, dükkanda önündeki kaldırımın genişliği ve otopark imkanı önemlidir.
5. Likidite: Hangisi Daha Hızlı Nakde Döner?
Konut yatırımı daha likittir; yani acil paraya ihtiyacınız olduğunda bir daireyi satmak, bir dükkanı satmaktan genellikle daha kolaydır. Dükkan alıcıları rasyonel yatırımcılardır ve sadece 'getiriye' bakarlar. Konut alıcıları ise duygusal davranabilir, evi beğenip hemen alabilirler. Egzul.online tavsiyesi: Eğer ilk gayrimenkul yatırımınızı yapıyorsanız konutla başlamak daha güvenlidir; ancak portföyünüzü büyütmek istiyorsanız dükkanın getiri gücünü mutlaka değerlendirmelisiniz.